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整改悄然启动北京商改住楼盘

发布时间:2016-09-01 09:39  来源:北京京奥隆达制冷设备中心  作者:admin  点击:
    据称,8月17日北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会。据报道,会议上透露出的态度极其坚决,北京市高层的意见是,“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。
 
  资料显示,北京现有商住项目一般处于以下情况:拿地但未开工;开工但未预售;已开工但未竣工;已销售。 在限制政策上,前三类商住项目停办一切手续,未开工项目暂缓发开工证,重新规划方案;已开工项目要求停工,重新审查施工图设计、规划、开工方案等,确保不进行“商改住”。但对第四类已售商住项目,暂无定论
  第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤称,若政策出台,市场产品形态将呈现单一化趋势,北京房价和房租将进一步上涨。 熊志坤分析,北京连续3个月出现宅地零供应,同时,北京京奥隆达制冷设备中心北京住宅库存在1.5万套左右,去化周期只有约21天,商住产品绝迹造成购房者可购买品种减少,部分准购房人群将加入租房大军。
 
  据消息人士透露,整改内容中,“重新考察和规划未开工建设的商住项目;暂停开工未售的商住项目”两项内容可能会将户型进行严格限制在150平方米/套以上,同时,规划层高将不能超过3.8米,由此以禁绝LOFT产品。由此,低总价、高得房率的优势由此将不复存在,若实施这两条将对市场的需求端带来毁灭性打击。日前,北京将在9月“重启商住整顿:拟暂停两证发放”的消息甚嚣尘上。而北京商报记者在走访时发现,在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后,门头沟商住项目也已经启动“内部整顿”,具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的“商住项目购买提示公告”,项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。同时,要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。与此同时,北京围绕“商改住”整顿的相关政策也几乎已“在路上”。 样板间内饰拆除
 
  “门头沟区域的商住项目整顿动作较大,”一位区域项目销售负责人表示,6月时门头沟暂停网签一个月左右的时间,当时市场疯传商住项目将限购,也引起了商住市场的波动,目前网签已在7月时恢复,但针对商业立项楼盘的整顿尚未结束。
 
  北京商报记者在多家门头沟商品项目售楼处注意到,在项目销售现场都立有由门头沟区住房和城乡建设委员会发布的“商业项目提示公告”,主要内容包括提示购房者该项目属于商业、办公、金融产权属性及使用年限;指出项目在物业费、水电等收费标准均按照明显高出民用水平的商用物业、商水、商电的标准收取;项目不提供基础教育服务,不解决幼儿园及中小学入学问题。
 
  上述人士表示,这些信息原本客户大多已经知晓,但如此醒目地在售楼处摆出来,对客户的心理仍旧不免带来冲击。来售楼处的客户并没有减少太多,但销售人员也开始明显感觉到,客户对产品的“抗性”从以往对门头沟区域发展前景的疑虑转移到对“商住”产权性质上来了,毕竟售楼处内的提示性警告显得“太直接”。
 
  不仅是提示性公告,更让人惊讶的是商住项目样板间内的“变脸”。北京商报记者在门头沟某商住项目的样板间内发现,其一切与居住功能相关的硬装、软装以及家具摆设都已经“消失”,甚至墙壁、门套上拆除时造成损坏的痕迹都清晰可见。而就在上个月,记者来该项目考察时,该项目的精装LOFT设计风格还给人留下了非常深的印象。
 
  对此销售人员表示,样板间的整改对项目销售会带来一定影响,毕竟情景化的销售场景对营销的助益不小。“这是公司按照相关部门的要求进行的整改,我们会告诉客户将来业主无论商用还是自住都不会受影响,而‘商改住’的整改将让他们的楼盘变得更为稀缺。”商住按下暂停键
 
  除了门头沟之外,其他区域商住产品的整改也在进行中。继通州明确限购、门头沟暂停商住项目网签后,顺义区在7月时,一些热销的商住项目样板间也一度暂停对外开放。
 
  据相关人士透露,顺义区主管部门要求商住项目在销售时禁止宣传项目的商住属性。而近日记者实地考察时注意到,顺义区商住项目已经恢复正常销售。其中,旭辉26街区、金地未未来等项目的样板间正常对外开放。此外,大兴、房山商住产品的成交也呈现火爆势头。
 
  专家分析,从现在来看,因为各个区面临具体情况存在差异化,未来北京市各个区极有可能分别出台商住限购政策。全市统一出台商住限购政策细则的可能性不大。
 
  实际上,在6月中旬,有消息称,多名开发商表示,北京市将从6月15日零时起,全面停止所有地区的商住项目网签。尽管当日北京市住建委相关人士就对此进行辟谣,称消息不实,但这则传闻仍然引发市场对“北京商住限购政策”即将落地的猜想。
 
  预感到商住政策有收紧之势,开发商和市场都显出草木皆兵心理,希望能搭乘商住限购前的末班车,甚至有个别开发商上演了一场自行过户以至单周数千套成交的“营销大戏”。
 
  商住市场也随之爆发。统计显示,6月北京商住市场创下了10.9万套的成交历史高峰。而据链家研究院数据显示,截至2016年8月18日,商住房成交套数为4.23万套,成交金额为801.31亿元,分别占2016年北京新建商品房住宅成交套数和金额的1/2、1/3。
 
  “如此夸张的成交是政府加快监管商住产品的起因,而政府的整改计划又让商住项目出现了集中成交。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,商住产品火爆与北京限购政策密不可分,即便商住项目的持有成本明显大于住宅早有公论,但对于刚性需求而言,北京住宅产品小户型难寻也是不争的事实。不限购、低总价商住类产品填补了相当多的区域内刚需产品的短缺,几乎成为不具有购房资格的刚需人群入局的惟一选择,当然其中也不乏部分投资者。
 
  “商改住”将被釜底抽薪?
 
  业内人士认为,从目前各区对商改住整改的动作来看,北京本轮商住整改将出台新政的传闻绝非空穴来风。北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场。甚至有消息显示,针对商住政策的出台很可能已经在路上。
 
  消息人士介绍,一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括:暂停发放新增商住房产证、预售证等;重新考察和规划未开工建设的商住项目;暂停开工未售的商住项目;不提供新增商住用地。